Verkehrswertgutachten

Ein vollumfängliches Wertgutachten besitzt - je nach Immobilie und ggf. vorhanden "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen" - meist einen Umfang von 40 - 60 Seiten inkl. Anlagen.

Ich erstelle Gutachten auf Basis der umfassenden Vorgaben der ImmoWertV-2021.

Ziel eines jeden Gutachtens ist eine nachvollziehbare Herleitung des Immobilienwertes unter Berücksichtung sämtlicher Merkmale die hierauf signifikanten Einfluss haben. Neben den baulichen und rechtlichten Begebenheiten, ggf. vorhandenen Rechten und Belastungen, muss immer das regionale Marktgeschehen beachtet werden, um ein belastbares Ergebnis zu erzielen.

BauGB § 194 Verkehrswert

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Im Prinzp ist der Verkehrswert somit eine Kaufpreisprognose zum Bewertungsstichtag, die einen Verkauf am freien Markt und an einen wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmer unterstellt.

Die Welt ist im Wandel. Auch im Bereich der Wertermittlung treten regelmäßig relevante Veränderungen ein. So wurde beispielsweise kürzlich eine neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV-2021) erlassen und zugehörige Anwendungshinweise (ImmoWertA) veröffentlicht. Wir erwarten zudem zeitnah eine Novellierung der überalterten Normalherstellungskosten (NHK-2010) auf die man sich heute im Rahmen des Sachwertverfahrens noch immer bezieht. Ich bilde mich daher regelmäßig über Seminare fort.

Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die in jüngster Zeit eine große Dynamik in Bezug auf die Immobilienmärkte entwickelt haben, behalte ich stets im Blick und analysiere deren Einflüsse auf das lokale Marktgeschehen. Inflation, gestiegene Baukosten, seit 2022 signifikant höhere Bauzinsen und verschärfte Kreditvergabepraktiken der Banken haben zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage geführt. Dies wirkt sich natürlich auch auf die Immobilienpreise aus. Um in in dieser "Gemengelage" den Überblick zu behalten, stehe ich Ihnen gerne mit meiner Erfahrung und meiner regionalen Marktkenntnis zur Seite.

Leistungsumfang einer Verkehrswertermittlung:

Im Vorfeld: (für Sie kostenfrei)

- telefonisches Vorabgespräch
- Erstellung eines individuellen Angebotes zum Festpreis

Nach Beauftragung:

- Durchführung eines Ortstermins
- Zusammentragen der relevanten Unterlagen
- Ausarbeitung des Gutachtens
- Übersendung des Gutachtens in Papierform und auf Wunsch als PDF.
- ggf. Erörterung von Rückfragen

Als Zeithorizont können Sie mit 21 Tagen nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen rechnen.

Folgende Unterlagen und Dokumente werden i.d.R. für ein vollumfängliches Gutachten benötigt.

- Áktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Baugenehmigung (sofern vorhanden)
- Berechnungen (Bruttogrundfläche, Wohn- und Nutzfläche, Bruttorauminhalt)
- Katasterauszug
- Bauzeichnungen (Ansichten, Grundrisse, Schnitte, Lageplan)
- Auflistung der durchgeführten Modernisierungsmaßen (in den letzten 20 Jahren)
- Bei vermieteten Objekten: Die Mietverträge, bzw. eine Mietzusammenstellung
- Bei Wohnungs- und Teileigentum: Die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung
- Bei Erbbaurechten: Erbbaurechtsvertrag
- Bei belasteten Objekten: Relevante Unterlagen zur Begründung des Rechtes (z.B. Notarvertrag)

Bei Bedarf bin ich Ihnen gerne bei der Beschaffung von notwendigen Unterlagen behilflich. Hierzu ist eine Vollmacht erforderlich.